W odniesieniu do rynku mieszkaniowego od dwóch lat robią w mediach furorę określenia „bańka cenowa” i „bańka spekulacyjna”. Komentatorzy zastanawiają się, kiedy ona wreszcie pęknie. Ale czy faktycznie mamy do czynienia z takim zjawiskiem? Co musiałoby się wydarzyć, żeby mieszkania potaniały? – pisze forsal.pl
Od czterech lat ceny mieszkań gwałtownie rosną. Zdaniem specjalistów może być to wywołane bańką spekulacyjną na rynku mieszkaniowym. Z danych przekazanych przez Narodowy Bank Polski za 2020 wynika, że cen mieszkań nie zahamował nawet kryzys gospodarczy związany z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2. Średnia cena najbardziej poszybowała w górę w większych miastach, ale zmiany widoczne są również w tych mniejszych – także w Kielcach.
Jak przeczytać możemy na portalu forsal.pl, obecną sytuację na rynku nieruchomości można śmiało porównać z tą, z którą mieliśmy do czynienia ponad 10 lat temu, określaną przez specjalistów jako „bańka cenowa”. W momencie, gdy Polska stała się częścią UE, znacznie zwiększył się popyt na mieszkania. Uwarunkowane to było łatwiejszym zdobyciem kredytu, ale i zwiększoną liczbą inwestorów m.in. z Zachodniej Europy.
Inwestorzy nie nadążali z podażą, więc podnieśli ceny.
Skoki średnich cen najlepiej zaobserwować można na przykładzie Warszawy, gdzie w ciągu kilku lat cena za m kw. Wzrosła o blisko 150%.
W momencie zeszłorocznego lockdownu, inwestorzy tylko na chwilę zwolnili tempo, bo obawiali się spadku popytu. Jednak już w czerwcu wróciły realia sprzed pandemii.
– Co ważne, duży popyt na mieszkania nie jest spowodowany poluzowaniem wymogów kredytowych, jak miało to miejsce przed wybuchem kryzysu w 2008 r. Obecnie – mimo rekordowo niskich stóp procentowych – o kredyt mieszkaniowy nie jest tak łatwo, jak wtedy. Obowiązek co najmniej 10-20% wkładu własnego wyklucza sporą grupę zainteresowanych kupnem mieszkania z grona potencjalnych kredytobiorców. Mimo to, dzięki rosnącym zarobkom i stosunkowo niskiemu bezrobociu, banki udzielały w ostatnich czterech latach coraz więcej kredytów mieszkaniowych. Wprawdzie pandemia COVID-19 spowodowała spadek akcji kredytowej, ale nie był on gwałtowny – informuje forsal.pl
Ceny w górę
Co najmniej kilka elementów ma wpływ na to, że ceny coraz dynamiczniej rosną. Jeszcze częściej można zaobserwować fakt, że w ofercie pojawia się więcej luksusowych mieszkań, o których świadczy przede wszystkim interesująca lokalizacja, ale również standard, który zapewnia developer chcąc spełnić wymagania swoich klientów.
Mniejsze rynki również z wyższą ceną
Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że rosną ceny materiałów, robocizny i działek, które mają co najmniej kilkunastoprocentowy udział w cenie metra kwadratowego mieszkania.
– Warto pamiętać dobra koniunktura nie będzie trwać wiecznie. Pytanie, czy jej pogorszenie, np. wskutek wzrostu oprocentowania kredytów, będzie skutkowało stabilizacją cen (ewentualnie ich niewielką korektą) czy wyraźnym spadkiem. Niektórzy analitycy już od dwóch lat wypatrują „pęknięcia bańki cenowej”. Tymczasem bardziej prawdopodobny wydaje się pierwszy z tych scenariuszy. Ceny mieszkań doszły do granicy, która dla kupujących może być coraz trudniejsza do zaakceptowania. Jednak deweloperzy nauczyli się już tak dawkować podaż, żeby w razie kryzysu nie zostać z tysiącami pustostanów. Ponadto, w takim przypadku raczej spowolnią tempo sprzedaży niż obniżą ceny mieszkań, a w efekcie swoje marże – informuje forsal.pl
fot. GetHome.pl
Autor raportu: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
