Dziś ustawą deregulacyjną zajmą się senackie komisje Budżetu i Gospodarki Narodowej. Niestety ustawa może mieć negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce z uwagi na wyśrubowane normy dotyczące współczynnika parkingowego.
Ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (druk senacki nr 906) zakłada możliwość budowania osiedli mieszkaniowych na terenach po centrach handlowych i w miejsce starych biurowców.
Jednak przy okazji tego korzystnego przepisu pojawił się też inny, nakazujący zapewnić 1,5 miejsca parkingowego na każde nowo wybudowane mieszkanie. Według ekspertów, wprowadzenie takiego wymogu niemal całkowicie zablokuje – zapewne wbrew intencji autorów projektu – możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych nie tylko na terenach pohandlowych i pobiurowych, ale wszystkich prowadzonych w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej (ustawa o ułatwieniach w realizacji inwestycji mieszkaniowych).
Mniej mieszkań i wyższe ceny lokali
Sześć organizacji przedsiębiorców: Bussines Centre Club, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Konfederacja Lewiatan, Polska Rada Biznesu, Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Pracodawcy RP wnosi o wykreślenie kontrowersyjnych przepisów dotyczących miejsc postojowych.
„Branża mieszkaniowa od dawna postulowała przekształcenie i zagospodarowanie gruntów po wyłączonych z użytkowania centrach handlowych i biurowcach. Często zajmują one bardzo dobrze skomunikowane działki w atrakcyjnych lokalizacjach. Dlatego pomysł, aby w tych opuszczonych, często straszących wyglądem miejscach budować osiedla mieszkaniowe, jest dobrym posunięciem. Szczególnie w obliczu narastających problemów z dostępnością gruntów pod takie inwestycje i deficytem mieszkań w Polsce” – wskazuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
„Niestety, ta szansa w wielu wypadkach może zostać niewykorzystana z powodu wyśrubowanych wymagań dotyczących liczby miejsc parkingowych” – podsumowuje Kozierkiewicz.
„Dotychczas, decyzja odnośnie współczynników parkingowych należała do rady gminy, która ustalała odpowiednie minima lub maksima w lokalnym studium. Jest to rozwiązanie słuszne, albowiem to miejscy urzędnicy, znający przecież doskonale lokalne uwarunkowania, są w stanie określić odpowiednie zapotrzebowanie na miejsca postojowe, uzależnione przede wszystkim od lokalizacji inwestycji. Jasnym jest, że więcej miejsc postojowych potrzebnych będzie na peryferiach, które nie oferują alternatywy w postaci komunikacji publicznej, niż w ścisłym, zurbanizowanym centrum metropolii”- podkreślają wyżej wspomniane organizacje przedsiębiorców w piśmie do senatu.
Gminy bez możliwości decydowania
Ustawa deregulacyjna odbiera powyższe uprawnienia samorządom i odgórnie nakazuje, aby na każde nowo wybudowane mieszkanie przypadało średnio 1,5 miejsca parkingowego (niezależnie od lokalizacji inwestycji i tego, czy to mała kawalerka, czy wielki apartament).
Zdaniem architektów i urbanistów ze Stowarzyszenia Architektów Rzeczpospolitej Polskiej, którzy również wystąpili do senatu, konieczność wybudowania 1,5 miejsca parkingowego na każde nowe mieszkanie zwiększy koszty budowy, w związku z czym część inwestycji przestanie być opłacalna i albo nie zostaną one rozpoczęte, albo ceny lokali zostaną podniesione. Warunki te mogą wpłynąć na dostępność mieszkań dla Polaków ograniczoną już i tak poprzez wysokie stopy procentowe i regulacje dotyczące kredytów hipotecznych. Zgodnie z wyliczeniami ekspertów SARP, gdyby nowy przepis o miejscach parkingowych wszedł w życie, kupujący do ceny swojego mieszkania musieliby doliczyć przeciętnie nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Dodatkowo SARP zwraca uwagę, że: „wymóg budowy ogromnych parkingów jest sprzeczny z aktualną polityką w planowaniu miast i z trendami proekologicznymi, w tym z dążeniem do ograniczania indywidualnej komunikacji samochodowej na rzecz innych środków transportu i zachowania jak największej powierzchni biologicznie czynnej w ramach prowadzonych inwestycji. Mniejsza powierzchnia biologicznie czynna na osiedlach oznacza mniej drzew, mniej atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, większe ryzyko zjawiska miejskiej wyspy ciepła, brak możliwości retencji wód opadowych na terenie – a więc gorszą jakość życia mieszkańców” – piszą w swoim stanowisku polscy architekci.
Zarówno architekci, jak i deweloperzy w pismach do senatu postulują o utrzymanie aktualnych rozwiązań dotyczących miejsc parkingowych na osiedlach mieszkaniowych i pozostawienie tego rodzaju decyzji samorządom.
Organizacje przedsiębiorców apelują również o wprowadzenie okresu przejściowego dla nowej ustawy, który pozwali uwzględnić złożoność procesu inwestycyjnego, który od momentu zakupu gruntu do ukończenia budowy trwa średnio około 4-5 lat.
„Tak gwałtowna zmiana przepisów uderzy bowiem w prawa nabyte inwestorów, którzy od dłuższego czasu przygotowują się do złożenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Niestety, rozwiązania projektowe we wspomnianych wnioskach, oparte są najczęściej o niższe wymogi w zakresie parkingów niż przewiduje to ustawa deregulacyjna, a zatem istnieje ryzyko, że inwestycje te nigdy nie powstaną” – zaznaczają twórcy stanowiska wysłanego do komisji senackich.
Zdaniem PZFD obecna sytuacja na rynku mieszkań nie napawa optymizmem W 2021 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 160 tysięcy mieszkań, w 2022 roku było to 115 tysięcy (-30%). Prognozy budowalne na rok 2023 zakładają spadki do wartości około 70 tysięcy. Zmiana przepisów ustawy może przyczynić się do dalszego utrzymania niskiego poziomu podaży i wzrostu cen na rynkach.
Polski Związek Firm Deweloperskich jest największą i najbardziej wpływową organizacją branży deweloperskiej, która od 2002 roku reprezentuje interesy firm deweloperskich w Polsce i Unii Europejskiej. Podejmuje działania na rzecz tworzenia dobrego prawa, polepszania warunków inwestowania na rynku nieruchomości, rozwoju zawodowego pracowników firm członkowskich oraz poprawy wizerunku branży. Zrzesza około 300 firm z całego kraju, reprezentując cały przekrój rynku – zarówno małe firmy rodzinne, jak i międzynarodowe korporacje, obejmując rynek mieszkaniowy i komercyjny. PZFD jest członkiem „Build Europe”, organizacji reprezentującej interesy rynku nieruchomości wobec Komisji Europejskiej, Parlamentu Europejskiego i innych instytucji unijnych. Polski Związek Firm Deweloperskich współpracuje także z organami administracji państwowej i samorządowej, organizacjami eksperckimi, prawnikami, finansistami, architektami, urbanistami i szeroko pojętym biznesem, przez co wywiera istotny wpływ na sytuację branży w Polsce.
